MobTech观察 | 明日开业！从上海•海上世界，看招商蛇口逆势崛起的数字化建设之路-中国经理人

MobTech观察 | 明日开业！从上海•海上世界，看招商蛇口逆势崛起的数字化建设之路

Time：2024年10月21日 Read：222 评论：0

9月30日，由招商蛇口倾力打造的网红打卡新地标“上海•海上世界”即将重磅开业。这是上海首座邮轮主题旗舰商业，也是2024年下半年魔都人最期待的新开商业项目之一。近几年，城市居民对高品质休闲度假的需求日益增长，“微度假”作为一种应对快节奏生活的新模式，正处于快速发展阶段，为文旅商业开辟了广阔天地。

图源：上海•海上世界官微

虽然传统房地产行业进入深度调整期，仍不乏积极拥抱科技创新的国央企领头羊，紧跟市场需求与消费趋势，扎实推进高质量发展，加速培育新质生产力。其中，国内领先的城市和园区综合开发运营服务商招商蛇口的发展速度有目共睹。除了依托其“稳健”的战略布局能力，也少不了数字化转型的赋能与加持。作为招商蛇口的数字化服务商之一，MobTech与大家一起探析，招商蛇口在商业市场研究分析与经营决策分析方面引入了哪些数智化能力。

价值效益，转变核心

2021年，招商蛇口提出“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，因此数字化聚焦的核心也开始转向经营业态和轻资产的项目建设和能力输出。在新旧模式转换阶段，价值、效益等关键词自然成为了数字化建设的关注核心。

今年以来，招商蛇口的综合发展模式又进一步发生了演变。提出重点聚焦开发业务、城市服务、资产运营三类业务，不止要注重开发规模，更要实现价值经营和创新竞争力的齐头并进。招商商管作为资产运营业务的主要战略赛道，目前已布局全国超32座城市，持有管理商业项目超70个，旗下项目仍在持续迭新升级，不断刷新爆款城市商业地标的全新定义。

在此战略背景下，MobTech就城市商业大数据服务与招商商管达成合作，为其新开项目差异化定位研究与存量商业消费者洞察研究提供数字化赋能。通过此次合作，招商蛇口数字化建设投入的价值和效益更具象化。

精准匹配，按需创造

在市场向需求驱动转型，传统供应模式渐失优势的当下，注重个性化服务，“精准匹配，按需创造”显得愈发重要。这要求深入洞悉消费者需求，在宽泛的市场分类下进行更精细化的客群分析。招商蛇口主动跳出同质化竞争，借力大数据，寻求差异化竞争优势，助推业绩超车。

目前，招商商管在商业领域已打造了丰富的商业产品线，包括海上世界、招商花园城等拳头产品线。海上世界产品线定位为“城市级滨水文旅综合体”，标杆项目深圳海上世界已成为国际化滨海新城综合体，是蛇口的重要城市名片。招商花园城产品线则定位为“城市品质生活聚集地”，主要面向中高等消费能力的家庭客群及产业办公客群。从2006年发展至今，招商花园城已形成了较高的品牌价值和市场认可度，成为了招商商管不断拓展版图的“主力军”。

这些产品线的框架之下，实则蕴藏着招商商管打造差异化商业空间的超能力，这种能力离不开多元融合的发展理念与领先的数字化建设。比如，招商商管在商业板块的发展理念是“X+商业”，即在开发多元商业产品的同时，借助城市商业大数据，深入研究区域宏观信息、人口热力、POI数据、区域消费指数、轨迹特征、客群画像、消费偏好等多维数据，从而适配不同商圈环境和客群，因地制宜地打造符合当地文脉特色的商业，形成具有差异化的商业新样本。

以此次即将新开的“上海•海上世界”为例，拥有滨江商业和文旅商业双重属性的上海海上世界，采用招商蛇口创新的“X+商业”理念，颠覆传统，把上海首座集滨水娱乐、购物与邮轮文化于一体的旗舰商业体呈现给公众，打造“2024年城市微度假超级目的地”。主题的独特性、品牌的核心价值以及产品的实质效用，共同构成了吸引目标客群的铁三角，精确锁定客户群体并据此量身定制产品设计方案，成为项目成功与否的胜负手。

图源：上海•海上世界官微

上海•海上世界精准定位三大客群：周边社区居民、商务人士及微度假游客，重点聚焦亲子家庭体验。周边丰富的教育资源，与项目内的亲子度假主题服务公寓完美契合。该公寓集亲子互动与高品质住宿于一体，创造了一系列寓教于乐的海洋主题空间。

户外“无动力乐园”同样以亲子家庭为核心，设有针对性的游乐区域，配合原创白海豚IP的互动设计，强化故事性和参与感，为不同年龄段的孩子提供安全有趣的玩乐体验，强化上海•海上世界作为家庭友好型“微度假”目的地的定位。

运营为王，创新求变

不仅是在开发业务领域，在存量商业项目的运营过程中，招商商管也在与时俱进地依托数字化创新求变。

当行业进入大分化时代之时，我们越发看到那些多元业务基本盘稳定的房企会活得更加坚挺。这背后的底层逻辑就是行业已经进入到“运营为王”的新阶段。正是因为招商蛇口坚持数字化赋能，其数智运营能力始终处于行业第一梯队，招商商管打造的商业项目才能持续为招商蛇口带来稳定的回报。

以某地花园城项目为例，项目开业至今12年，随着商业市场发展，市场竞争环境和消费需求都已发生变化，原有的项目定位、商业形态、业态组合已无法满足和刺激消费，项目需要寻找新的锚点，重塑当地商业标杆。

为此，MobTech依托智图城市商业大数据平台能力，为招商商管提供了一套“市场调研案头研究+大数据消费行为分析+小数据问卷调研”的组合研究方式。基于当前项目所在区域的竞争格局，深入调研周边商业的竞争关系，从而为项目差异化提供调改升级思路。一方面，通过大数据研究到访客群不同时间窗前后（近2年）的消费行为变化及外溢情况，寻找项目业态缺口，同时对目标核心客群的消费偏好进行深入研究，找到主力锚点。另一方面启用线下问卷调研，通过问卷验证消费者对于未来定位、业态补充、品牌接受度、服务提升等接受及偏好程度，为项目落地提供差异化决策支持。

此外，通过MobTech大数据分析跨省以及重点城市偏好品牌，还为项目提供了可行性更高的招商建议。为确保项目顺利实施，MobTech还进行了深入的对标案例分析，研究与本项目相似定位或调改的案例，总结分析其项目亮点，调改进程，为项目提供更明确的路径建议。通过一系列科学的消费者洞察研究与分析，对比该项目与竞品到访客群差异，挖掘潜力客群，项目迅速调整了调改经营提升方案，重塑了城市地标名片。

数智赋能，科学决策

作为招商蛇口的大数据服务商之一，MobTech及旗下城市商业大数据平台“全景智图”已经持续服务了瑞安、大悦城、新城、华联SKP、龙湖等TOP10的知名商业地产集团。

“全景智图”是由MobTech联合银联商务研发推出的一款消费者洞察类大数据SaaS产品，平台首次融合了“客流+消费”两大优势数据能力，提供全国重点城市区域宏观信息、人口热力、POI数据、区域消费指数、客流规模、常驻客群基础画像、常驻客群消费轨迹与偏好、商场消费笔数、商场消费客单价、商场消费金额等，补全了“人-店-场”完整分析链路，更好地辅助商业地产用户进行市场运行及监测、消费数据分析，提升经营管理决策能力。

截至目前，平台覆盖了108个重点城市，总览1000+城市商圈，数据最小栅格围栏颗粒度仅150x150m；覆盖商业场景POI超5500万、商场数据超7000家、品牌数据超40000家，分析维度超过30个，单商场地域×时间窗客群交叉对比超过200类，商场/客群数据长效回溯时长可达2年，且全域数据自动更新。为城市进驻、项目定位、招商策略、运营调改、专题研究等全流程6大关键应用场景提供解决方案，成为了众多头部商业地产开发商、商管公司与品牌商优选的大数据产品。

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