MobTech观察 | 爆火俩月后，来逛上海徐汇万科广场的这些客群你绝对想不到-中国经理人

MobTech观察 | 爆火俩月后，来逛上海徐汇万科广场的这些客群你绝对想不到

Time：2024年09月03日 Read：200 评论：0

近几年，随着微度假、citywalk、陆冲、飞盘、露营等的盛行，商业空间也在不断发生变化，POD项目一经问世，热度持续攀升，背后的重要原因是都市人对自然、开放、自由空间的向往。

近期，号称耗费12年时间潜心打磨的上海徐汇万科广场，终于不负众望，在6月开门红后，迅速成为魔都新晋热门购物中心，在社交媒体上掀起一波打卡热潮。时隔2个月，这座在TOD成功开发经验的基础上，探索未来新型城市发展模式的POD项目，又有了哪些新变化呢？跟着MobTech全景智图城市商业大数据平台的多维度数据一探究竟吧。

12年的POD开发之旅

重塑中城森系空间

徐汇万科广场地处上海市徐汇中城板块的核心位置，紧邻沪闵高架，无缝连接轨道交通1、3、15号线，背靠上海南站，立足徐汇中城，借鉴曼哈顿和日本东京中城的规划和发展理念，从商业维度，在四维时空里探索城市与自然结合的更多可能性。

徐汇万科广场的POD（Park Oriented Development）公园导向开发模式是早在2012年就确定的规划方案，从构想到设计再到实现的过程，正好与城市的可持续发展理念不谋而合。近年来，都市人对自然天地的向往与日俱增，与自然充分联动的设计、多元的生活场景、沉浸式生态商业，使得徐汇万科广场大受都市人欢迎。

与“自然来野”的口号一致，徐汇万科广场作为一个商业广场，将大面积的土地资源，用来大手笔打造罕见的7万㎡生态绿轴，提供了多功能运动场地、亲子乐园、宠物友好区等公益绿色休闲空间，组成由BOX生活集、Village商业街区及城市绿轴三大场景融合的POD全新商业形态。

图源：徐汇万科公众号

走出上海南站地铁口，所见之处，满眼皆是森系空间。一条长约1公里的城市绿轴，包含了多样化的功能和区域，由绿动聚落、嗨宠乐园、众心地毯、萌芽乐园、落日跑道共同组成，几乎满足了人们运动、遛娃、遛宠、活动等多元室外内容，真正感受逛自然的美好。

得益于开放、自由的空间设计，各式各样的运动场景持续展开，橄榄球竞赛、zumba纵情暴汗、夏日过“足”瘾、燃动拳击、飞盘新人体验、落日瑜伽计划……野骑、摇摆舞、骑行挑战等精彩活动层出不穷。不止是“运动+”，徐汇万科广场积极打造社群活动，如“城市地毯漫游计划”，通过六大主题开展32场聚落玩家招募活动，带领玩家们解锁缤纷都心玩乐生活。

围绕“URBAN PLAYGROUND都心玩乐聚落”的定位，徐汇万科广场还携手了超200家优质品牌、超40%的区域首店，为魔都市民打造了一个开放、活力、便捷、舒适、时尚、文艺的亲自然商业空间。

近水楼台先得月

3KM以内都市人的最爱

以“城市地毯”为原点，整个项目汇聚运动、萌宠、亲子、文艺、办公等时尚元素，满足了周边居住地人群与工作地人群对于商业与生活的需求。

全景智图城市商业大数据平台大数据显示，徐汇万科开业当月，月度日均客流高达2W人次以上，节假日客流更是逼近3W人次，尽管开业后客流量有所下降，但对比旁边10万㎡的龙华会项目，其吸客力表现也毫不逊色。

图源：全景智图城市商业大数据平台，数据统计截止8月27日

从开业后2个月的到访人员客源地来看，徐汇万科以辐射上海本地居民为主，项目到访人群中，上海本地居民占比82.7%，江苏和浙江占比第二、第三，分别仅为4.6%、3.7%。

图源：全景智图城市商业大数据平台-徐汇万科到访客群来源省市

作为都市人下班后或周末的微度假空间，徐汇万科广场周边的居住客群与工作客群为项目提供了充足的客流基础。公开数据显示，项目周边3KM范围内常住人口约60万，从全景智图客流热力图来看，康宁坊、海上名门、圣骊家园、海上名郡等周边小区渗透率均已达50%以上。

图源：全景智图城市商业大数据平台-徐汇万科到访客群来源小区TOP100

从圈层辐射分析来看，3KM以内的居住地人群对客流的贡献率高达39.3%。此外，远道而来游玩打卡的上海市居民也是客流量贡献的主力客群之一，数据显示，项目有29.7%的客群居住在10KM以外的各个区域。

图源：全景智图城市商业大数据平台-徐汇万科居住地到访客群圈层辐射分析

从工作地客群来源地看，整体分布较为分散，这与项目所在区位“徐汇中城”离不开关系。“徐汇中城”得名源于位置——徐汇区中央板块功能区，毗邻徐家汇商圈和滨江、漕河泾两大产业极。在徐汇一轴一带的总规划结构下，徐汇中城区域南北向与衡复风貌保护区、徐家汇连接，形成“徐汇南北均衡发展轴”（一轴），东西向与“徐汇滨江发展带”（一带）及漕河泾开发区贯通，打造“融合发展实践区”。徐汇万科项目正位于徐汇中城核心地带，吸引了来自东西南北向的工作地客群，尤其是漕河泾开发区和徐汇滨江板块的高新科技产业园工作客群。

图源：全景智图城市商业大数据平台-徐汇万科工作地到访客群圈层辐射分析

同时，随着Ubisoft、中智集团、阿自倍尔、李锦记、全筑股份、小米集团、百事可乐等行业领军企业的入驻，在项目自带商务人口的加持下，徐汇万科广场的工作地客群进一步得到丰富和提升，为项目带来更多活力和消费基础。

图源：全景智图城市商业大数据平台-徐汇万科到访客群来源楼宇TOP30

老少皆宜的“公园”

中青年家庭是主力

都市生活的人们，对公园有一种天然偏爱，更何况是徐汇万科广场这样赏心悦目又野趣好玩的“文艺公园”。上下班的路上穿过公园搭个地铁，午休时逛逛喜欢的店铺看看展，晚上全家遛弯闲逛，周末运动一下，放松补充点多巴胺。

相比男性，女性朋友更愿意出门走一走。全景智图城市商业大数据平台数据显示，徐汇万科广场女性消费者占比达63%。从学历分布来看，本科以上学历占比47.8%，这与项目周边板块的常驻客群画像基本一致。

图源：全景智图城市商业大数据平台—徐汇万科到访客群基础画像

从全景智图城市商业大数据平台看到，商场的核心客群集中在25-39岁年龄段，其中35-39岁占比最高，达到16.0%，且到访客群中83%处于已婚状态，有孩一族的家庭客群占比74.3%。此外，60岁以上年龄段的客群占比也较高，看来POD项目一定程度上做到了“老少皆宜”。

图源：全景智图城市商业大数据平台—徐汇万科到访客群基础画像

从到访客群消费能力来看，到访客群收入分布中，10K-20K及20K以上人群占比将近一半，且有房一族占比高达73.8%，根据项目周边房价估算，徐汇万科广场到访客群收入水平较高，这为商场的可持续经营提供了较强的客户基础。

图源：全景智图城市商业大数据平台—徐汇万科到访客群基础画像

徐汇万科广场集二次元、宠物生活、循环可持续、娱乐社交等元素于一体，成为追求可持续健康生活方式、解锁小众运动与社交体验、感受设计美学和全新潮趣lifestyle的能量场。在这样更具包容性的POD项目模式与经营背景下，徐汇万科广场成功吸引了亲子人群、银发人群、爱宠人群、运动人群、二次元人群等多标签、全年龄段客群。

然而商业项目的可持续发展，除了项目开业初期的成功定位，还需要持续关注消费者的趋势变化，理解客群的行为轨迹、消费偏好和潜在需求，从而制定更精准的经营策略与营销计划。MobTech全景智图城市商业大数据平台，基于数千个特征标签，结合商业场景识别、AI深度学习、场景建模分析等技术，拟合商业业务需求，已成为商业项目日常经营过程中，必不可少的客群分析工具之一。

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